Last Updated on 9 hours by ChennaiRealties
New Market Value Guidelines – Update
The government has completed the revision of the Guideline Values for properties. The Division Bench of the Madras High Court has been informed, and the Draft Guideline Values are now published for public viewing and suggestions. Normally, a statutory period of 15 days is allowed for public objections. Once this period ends, the new Market Value Guidelines will become official, likely from July 2024.
Revised Guideline Values Become Effective from 1st July 2024
The revision was undertaken by District level valuation committees under the District Collector, guided by the State Level Valuation Committee as directed by the Madras High Court.
Previously, the Tamil Nadu Government had increased the Guideline Values without following the due process outlined in the Stamp Act, reverting to 2012 values. This decision was challenged by the Confederation of Real Estate Developers Association of India (CREDAI), and the court struck it down. Now, the government has followed the proper procedure and updated the court accordingly.
For detailed information, refer to the full article below.
தமிழ் நாட்டில் நிலத்தின் வழிகாட்டும் மதிப்பு ( Market Value Guidelines or MVG) சீரமைக்கும் பணி விரைவாக நடைபெற்று வருகிறது.
என்ன நடந்தது? | Why new Market Value Guidelines MVG?
தமிழ் நாடு அரசு சென்ற 2023 ஆம் ஆண்டு ஏப்ரல் 1-ம் தேதி முதல் நடப்பாக்கிய சந்தை வழிகாட்டும் மதிப்பு பற்றிய சுற்றறிக்கைச் செல்லாது என்று, இந்த ஆண்டு மார்ச் மாதம் சென்னை உயர்நீதிமன்றம் அறிவித்தது. எனவே உயர்நீதிமன்ற தீர்ப்பின் அடிப்படையில் சந்தை வழிகாட்டு மதிப்பை நிர்ணயிக்கத் தீர்மானித்த அரசு அந்தப் பணிகளை வேகமாக செய்து கொண்டிருக்கிறது.
நீதிமன்றத்தின் தீர்ப்பு மற்றும் அதன் விளைவுகள் | Madras High Court’s Ruling and Its Implications
இந்த உயர்நீதிமன்றத் தீர்ப்பின் விளைவாக, மீண்டும் 2017-ஆம் ஆண்டு நிலவில் இருந்த சந்தை வழிகாட்டு மதிப்புகளை பின்பற்ற வேண்டிய நிர்ப்பந்தம் தமிழ் நாடு அரசுக்கு ஏற்பட்டுள்ளது.
2017 ஆம் ஆண்டின் வழிகாட்டு மதிப்பு என்பது , 2012 ஆம் ஆண்டின் வழிகாட்டு மதிப்புகளை ஃப்ளாட் ரேட்டாக 33 % குறைத்து அன்றைய அரசு செய்த அறிவிப்பு ஆகும்.
2023 ஆம் ஆண்டு மார்ச் மாதம் வரை, இந்த 2017 ஆம் ஆண்டைய வழிகாட்டு மதிப்புத் தான் நடைமுறையில் இருந்து வந்தது.
தமிழ் நாடு அரசின் மார்ச் 2023 அரசாணையின் பொருள், 2023 ஏப்ரல் முதல், 2012 ஆம் ஆண்டின் வழிகாட்டு மதிப்புத் தான் பின்பற்றப்படும் என்பது தான். இது, வழிகாட்டு மதிப்பை 33% உயர்த்தியதாக அமைந்து விட்டது.
விதிமுறைகள் மீறல் | Violation of Due Process
அரசுக்கு இப்படி வழிகாட்டு மதிப்பை உயர்த்தவோ குறைக்கவோ அதிகாரம் உண்டு என்பது உண்மை தான். அதற்கு ஒன்றும் உயர்நீதிமன்றம் தடை விதித்து விடவில்லை.ஆனால், அப்படிச் சந்தை வழிகாட்டு மதிப்புகளை (MVG) திருத்தி அமைப்பதற்கு விதிமுறைகள், வழிமுறைகள் சட்டத்தில் உள்ளன. அவற்றைப் பின்பற்றவில்லை என்பது தான் எதிர் தரப்பு வாதம்.
நீதிமன்றத் தீர்ப்பு | Court’s Ruling
அப்படி விதி முறைகளைக் கையாண்டு சட்டப்படி வழிகாட்டு மதிப்புகளை திருத்தி அமைக்க வில்லை; எனவே இந்த அரசாணை சட்ட விரோதமானது என்ற அடிப்படையில் தான் இந்த வழக்கு தொடரப்பட்டது. அந்த வாதத்தை ஏற்றுக் கொண்ட நீதியரசர்கள், அரசின் இந்த அறிவிப்பைச் செல்லாது என்று அறிவித்துவிட்டனர். வழிகாட்டு மதிப்பை உயர்த்த வேண்டும் என்றால், உரிய விதிமுறைகளை பின்பற்ற வேண்டும் என்றும் தீர்ப்பில் கூறினர்.
அதே நேரத்தில், இந்த காலகட்டத்தில் வழிகாட்டு மதிப்பு உயர்த்தப்பட்ட கடந்த 2023 ஏப்ரல் மாதம் முதல் இந்த தீர்ப்பு வந்த 2024 மார்ச் மாதம் வரை பத்திரப் பதிவு செய்து கொண்டவர்கள், இந்தத் தீர்ப்பின் அடிப்படையில் அதிக முத்திரைக் கட்டணம் செலுத்தி இருந்தாலும் திருப்பிக் கேட்க முடியாது என்றும் தீர்ப்பிலேயே குறிப்பிட்டும் விட்டனர்.
அது சரி,அது என்ன விதி முறை? எதை அரசு மீறி விட்டது என்பதையும் தெரிந்து கொள்வோம் | The Due Process that the Government Has Violated
பத்திரப் பதிவுக்கு முத்திரைக் கட்டணம் நிச்சயிப்பது பற்றி இந்திய முத்திரைச் சட்டம், 1899 (Indian Stamp Act, 1899) தெரிவிக்கிறது.
இந்தச் சட்டத்தின் அடிப்படையில் வகுக்கப்பட்ட விதிகள்(Rules) , சந்தை மதிப்பை எப்படி நிர்ணயிக்க வேண்டும் என்பது பற்றிக் கூறுகிறது.
அதன்படி, மாநில அரசு பதிவுத்துறைத் தலைவர் தலைமையில் மாநில அளவில் ஒரு உயர் மட்டக் குழு அமைக்க வேண்டும். இந்த உயர்மட்டக் குழு தான் மாநிலத்தின் எல்லா பகுதிகளிலும் சந்தை மதிப்பை நிர்ணயிக்கும் அதிகாரம் படைத்த அமைப்பு. இந்த உயர்மட்டக் குழுவுக்கு உதவும் விதமாக மாவட்டந்தோறும் மாவட்ட கலெக்டர் தலைமயில் துணைக் குழுக்கள் அமைக்கப்பட வேண்டும்.
உயர்மட்டக் குழுவின் பங்கு | Role of High Power Committee
இந்த உயர்மட்டக் குழு அமைத்து செயல்படுவது சம்பந்தமான விதிகள்(Rules) 2008 ஆம் ஆண்டு வகுக்கப்பட்டு, 2010 ஆம் ஆண்டு உயர் மட்டக் குழுவும் அமைக்கப்பட்டு, அந்தக் குழுவின் முடிவின்படி தான் 2012 ஆம் ஆண்டு சந்தை வழிகாட்டு மதிப்புகள் (MVG)நிர்ணயிக்கப்பட்டன.
இந்த மதிப்புகள் தான் 2017 ஆம் ஆண்டுஜூன் மாதம் வரை பின்பற்றப் பட்டு, ஜூன் மாதம் 9ஆம் தேதி முதல் 33% குறைக்கப்படடது.
அப்படி குறைக்கப்பட்ட சந்தை மதிப்புகளை மீண்டும் 2012 நிலைக்கு கொண்டு வந்தது தான் இப்போது பிரச்சினைக்குள்ளாக்கப்பட்டு செல்லாது என்று அறிவிக்கப் பட்ட அரசாணை. இந்த நடைமுறை , மேலே சொல்லபட்ட விதிமுறைகளை பின்பற்றாமல், ஒரு அரசாணையின் மூலம் நடந்தேறி விட்டது.
அரசின் இந்த முடிவுக்குக் காரணம் என்ன? | What is the reason for the government’s decision?
இப்போது நிலத்தின் மதிப்புகள் வெகுவாக உயர்ந்து விட்டன; சில இடங்களில் அருகருகே இருக்கும் இடங்களுக்குச் சந்தை வழிகாட்டு மதிப்பில் ஏற்றத் தாழ்வுகள் இருக்கின்றன்; சில இடங்களில் மார்க்கெட் விலையை விட சந்தை வழிகாட்டு மதிப்பு(MVG) அதிகமாக இருக்கிறது. இப்படிப்பட்ட விஷயங்களை கருத்தில் கொண்டு தான் அரசு சந்தை மதிப்புகளை சீரமைப்பது என்ற முடிவுக்கு வந்து, முதற்கட்டமாக அதுவரை நிலவில் இருந்த ஜூன் 2017 வழிகாட்டு மதிப்புகளுக்கு பதிலாக, 2012 வழி காட்டு மதிப்புகளை பின்பற்ற வேண்டும் என்ற அரசாணையை வெளியிட்டது.
இதன்மூலம் அரசுக்கு உடனடியாக அதிக வருமானம் கிடைக்கும் என்று அரசு கணக்கு பண்ணியிருக்கலாம்.
அரசுக்குப் பாடம் | Lesson for the Government
இந்த அரசின் நடவடிக்கை விதிமீறல் என்பதாக credai அமைப்பு வழக்கு தொடுத்து வெற்றியும் பெற்று விட்டது.
ஆக, இந்த தீர்ப்பின் படி, சந்தை மதிப்புகளை உயர்த்துவதற்கு உரிய விதிமுறைகளை பின்பற்ற வேண்டும் என்பது தான் முக்கிய கருத்து.
தற்போது புதிய வழிகாட்டு மதிப்புகளை சட்டப்படி அரசு தயாரிக்கிறது | Government Prepares New Market Value Guidelines as per Process laid down by law
இந்தப் பின்னணியில் தான் உயர்மட்டக் குழு அமைக்கப்பட்டு தமிழ் நாடு முழுவதும் சந்தை மதிப்பை மறுசீரமைக்கும் பணி வெகு வேகமாக நடைபெற்று வருவதாக செய்திகள் கூறுகின்றன. இன்னும் ஓரிரு வாரங்களில் இந்தப் பணிகள் முடிவடையும் என்றும் சொல்லப்படுகிறது.
மக்களின் கருத்துக் கேட்பு | Suggestions of Public Should be Heard
இப்படி உயர்மட்டக் குழு நிர்ணயிக்கும் சந்தை மதிப்பு விவரங்களை அமல் படுத்தும் முன்னர், மக்களின் கருத்துக் கேட்பு நடத்தப் பட வேண்டும் என்பதும் அந்த விதிகளின் கூறு. மட்டுமல்லாமல், தீர்ப்பிலும் அது சுட்டிக் காட்டப் பட்டுள்ளது. உயர் மட்டக் குழு இறுதி செய்த சந்தை வழிகாட்டு மதிப்புகளில்(MVG) ஏதாவது ஆட்சேபங்கள் இருந்தால் தெரியப் படுத்த அவகாசம் இருக்கும்.
இணைய தளத்தில் பதிவேற்றம் | Uploading the Revised Rates in REGINET
அரசு இப்போது மேற்கொண்டுள்ள இந்த நடவடிக்கைகள் முடிந்து புதிய சந்தை வழிகாட்டு மதிப்புகள் இறுதி செய்யப்பட்டு வெளியாகும் போது மக்களுக்குத் தெரிய வரும். பின்னர் புதிய சந்தை வழிகாட்டு மதிப்புகள் அரசின் REGINET இணய தளத்தில் பதிவேற்றப் படும்.
Leave a Reply